Gebrauchte Pflegeimmobilie als sog. Zweitmarktimmobilie – SR Nackenheim

am 24. Februar 2019 Allgemein and Schlagwörter: , , , mit 0 Kommentaren

Gebrauchte Pflegeimmobilie als sog. Zweitmarktimmobilie – SR Nackenheim

Viele meiner Kunden fragen, wie es sich denn mit dem Wiederverkauf einer Pflegeimmobilie verhält. Geht das überhaupt während der Pachtlaufzeit und wenn ja wie funktioniert das?
Bei der gebrauchten Pflegeimmobilie muss der Anleger unterscheiden, ob es sich um ein Bestandsobjekt handelt, das im Ganzen aufgeteilt und verkauft wird. Das bedeutet, dass alle Apartments an einzelne Investoren verkauft werden. Hier wird dann auch ein neuer Mietvertrag über 20 oder 25 Jahre vereinbart.
Oder handelt es sich um eine einzelne Einheit, die ein einzelner Eigentümer aus welchen Gründen auch immer, wiederverkaufen möchte. Dies geschieht dann während der Laufzeit des Pachtvertrages. Und damit ist die Eingangsfrage auch schon beantwortet: Ja, selbstverständlich können Sie Ihre Pflegeimmobilie jederzeit wiederverkaufen, schließlich sind Sie als Eigentümer im Teilgrundbuch eingetragen und können sie jederzeit veräußern, beleihen, verschenken oder vererben.
Um eine solche sog. Zweitmarktimmobilie in Rheinland-Pfalz handelt es sich hierbei bei der Seniorenresidenz in Nackenheim.
Welche exemplarischen Vorteile haben Sie als Anleger, wenn Sie eine solche gebrauchte Pflegeimmobilie kaufen?
• Die Rendite liegt i.d.R. etwas höher als beim Neubau aber auch ggü. den Bestandsimmobilien, die neu aufgeteilt werden
• Ihre Miete erhalten Sie ohne sogenannte „pre-opening Phase“ (mietfreie Zeit)
• Sie investieren i.d.R. in ein Objekt in dem es schon eine Instandhaltungsrücklage – teilweise in beträchtlicher Höhe – gibt. Das halte ich für einen ganz wichtigen Vorteil ggü. neu aufgeteilten Bestandsobjekten, bei denen Sie z.B. eine 10 Jahre alte Pflegeimmobilie oder Betreutes Wohnen kaufen, Sie aber exakt 0€ Rücklage erwerben.
• Die Belegung/ Auslastung des Hauses ist über Jahre dokumentiert
• Es existieren Protokolle der Eigentümerversammlungen, die Ihnen einen guten Überblick über anstehende Reparaturen, Umlagen etc. geben und Ihnen einen glaubwürdigen Eindruck vom Umgang innerhalb der Gemeinschaft vermitteln
Wo Licht ist, da ist auch Schatten – welche Nachteile können u.a. diese gebrauchten Pflegeimmobilen, die von Privat verkauft werden, für Sie als Anleger haben?
• Zu beachten ist auf jeden Fall die Restlaufzeit des Pachtvertrages. Je kürzer diese ist, desto eher ist im Vorfeld zu eruieren, wie hoch die Wahrscheinlichkeit der Verlängerung ist.
• Ich sage es meinen Kunden immer wieder: Das A und O ist neben der Betreiberqualität der Pachtvertrag. Und dann sollte man aus Anlegersicht genau hinschauen wie „Dach und Fach“ definiert ist und welche weiteren Kosten vom Vermieter gezahlt werden müssen.
Die Pflegeimmobilie in Nackenheim stellt vor diesem Hintergrund eine sehr gute Alternative dar, denn es sind nennenswerte Rücklagen vorhanden, das Objekt ist nahezu 100% ausgelastet und der Mietvertrag läuft noch 11.2031. Die Atmosphäre im Heim ist sehr familiär und mein Eindruck war, dass sich die Senioren dort wohl fühlen. Hier habe ich noch einige Bilder von meiner letzten Besichtigung mitgebracht.

Bildquelle: Marco Bussi

 

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